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2005年房地产市场在宏观调控中平稳增长
2009/3/13 23:46:59

    3月26日,国务院办公厅下发了《国务院办公厅转发建设部等部门〈关于做好稳定住房价格工作意见〉的通知》(以下简称《通知》),也被业界称为“国八点”。该《通知》从八个方面指明了目前国内房地产市场发展的具体路径,其意义在于如何稳定房地产价格,促进房地产市场的健康发展。《通知》以国务院办公厅的文件下发,表明了中央政府对目前房地产市场的基本态度,表明了今年乃至更长一段时间内,关注与调控房地产市场将是中央政府工作的重心。

    从“一二一文件”到央行的“加息”到《通知》的出台,国家关于房地产市场的宏观调控措施不断升级,一次又一次绷紧了楼市的神经。而对于房地产开发商和准备买房的购房人来说,与其说关心政策,不如说是关心房价的走势——涨还是跌?    
经济学理论中,有一个需求推动供给理论,也有一个供给创造需求学说。一个行业的发展,首先需要需求启动,推动供给发展之后,再进入互动升级的良性格局中去。而作为供给和需求的结合,消费趋势更多的是受其需求与供给之间的差距支配。

    我国已进入城市化高速发展期,如果说到2050年要实现达到中等发达国家水平目标的话,城市化速度还要加快,也就是到2050年我国16亿人口有60%城市化,将有近10亿人生活在城市里,有3亿多家庭需要几百亿平方米的住宅来满足需求。减掉现有的存量房,需要的新增房对于地产开发也是一个不小的挑战。

    同时,一系列金融和土地政策的出台,对建设用地以及部分开发贷款的影响,使得2005年房市供给量有可能明显低于2004年。目前我国房地产现实开发量为每年大约300万套到400万套住宅,这个数值甚至达不到城市新增家庭需求总量的50%。在供给有限的市场里,消费势头的增长是毋庸质疑的。

    当前,人民的消费已从衣食为主开始转向购买住房和汽车,这个消费热点已成为经济增长的巨大推动力。在这样一种情况下,中央政府进行宏观调控不仅不是限制居民消费,而是引导和鼓励居民理性消费。

    国务院发展研究中心副主任谢伏瞻在接受媒体采访时认为,我国经济仍然处在本轮增长周期的上升阶段,2005年将是一个较快发展的年头,因此尽管经过一年多来的宏观调控,但是总需求仍是经济增长的主要动力,消费结构加快升级的时期,居民消费也已转向以住宅为主。而以住宅为主的消费趋势将是一个长期趋势,不会因短期政策的调整而改变。另外政府调控的目的在于让房价涨势放缓或者说是保持平衡,政府不希翼房价出现大起大落的情况。房价大落对老百姓没有好处,在大多数人生活还不很富裕的今天,对老百姓来说买房可能要花去他们一代人甚至几代人的积蓄,现在大部分家庭拥有自己的房产,房价大落,许多家庭会出现资产缩水,银行坏账上升,对金融安全带来威胁,特别是对社会稳定乃至国民经济的其他方面产生长远而具有破坏性的影响。

    从4月15日国家发改委公布的今年一季度全国房地产价格走势的调查报告来看,房价仍在高位运行。报告显示,今年第一季度,中国35个大中城市房屋销售价格同比上涨9.8%,比去年同期涨幅上升了2.1个百分点,比去年四季度上涨2.7%。分地区看,在35个大中城市中,有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%,其中上海19.1%,杭州13.8%,成都12.5%,厦门12.4%,青岛11.7%,宁波11.6%,南京11.6%,武汉11.2%,与去年一季度相比,房屋销售价格除长沙有所下降外,其它城市均有不同幅度上涨。

    从目前的趋势来看,房价上涨趋缓,但仍然是稳中有升。5月16日~5月22日一周,北京、重庆、南京、武汉等11个城市商品房平均价格与上周环比稳定。上海商品房价格4月份环比上涨0.5%,进入5月份以来,周环比分别上涨0.26%、0.49%、0.91%,涨幅已明显趋缓。

    从成本的角度看,目前房价大跌的可能性不存在,土地出让金不能少,少了基础配套设施做不了,拆迁费用也不能降,建筑材料价格成本也居高不下,所以对于未来楼市的走向,应是平稳增长。

                                                                                                         (李焕军)

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