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宏观调控与中国房地产市场
2005/1/23 21:46:07
    去年以来,针对部分行业过热、投资需求过旺、信贷投放过猛以及乱占滥用耕地等问题,党中央、国务院见微知著、未雨绸缪,及时出台了一系列调控措施,适度控制信贷规模,清理整顿开发区和土地秩序,控制部分行业过度投资,着力抓好粮食生产和市场供应等,保持了国民经济的持续快速发展。
一、房地产市场运行的基本情况和存在问题
    2003 年我国房地产投资和消费保持较快增长,房地产市场总体上是健康的,但也有一部分地区出现了投资增长过快、结构性矛盾突出以及房价快速上涨等问题。
    (一)投资增长的情况分析
    今年一季度,全国房地产开发投资 1820 亿元,在连续多年快速增长的基础上,同比又增长 41.1% ,比去年同期 36.4% 提高了 4.7 个百分点;房地产开发投资占同期固定资产投资的 25.8% ,比去年同期下降 2.9 个百分点。
    按投资类型分,商品房投资 1203 亿元,同比增长 35.9% ;办公楼投资 94.3 亿元,同比增长 68% ;商业营业用房投资 228.9 亿元,同比增长 61% ;其他投资 294 亿元,同比增长 42.7% 。
    推动今年一季度房地产开发投资增幅提高的因素,主要是投资的较快增长。这与一些城市建设规模过大、标准过高有密切关系,城市建设中的大拆大建带来大量被动性住房需求,进一步推动房地产投资快速增长。
(二)商品房供求情况分析
    今年 1 — 3 月,全国商品房销售面积为 4271.16 万平方米,大于同期竣工面积 590.54 万平方米;住宅商品房销售面积为 3836.45 万平方米,大于同期竣工面积 855.54 万平方米;销售面积与去年同比增长 36.3% ,高于竣工面积增幅 16.8 个百分点。从全国总体上看,大部分地方供应增长跟不上销售增长,尤其是中低价位住房严重供不应求,加大了价格上涨压力。
(三)商品房供应结构情况分析
    房地产供应结构性问题突出。一是非住宅供应比例过大;二是中低价位、中小户型普通商品住房比例偏低;三是经济适用住房供不应求。
(四)商品房价格增长情况分析
    商品房价格稳中有升,上海、南京等部分大中城市房价上涨过快。今年一季度全国商品房平均销售价格 2677 元 / 平方米,增幅 6.6% 。全国 35 个大中城市房屋销售价格同比增长 7.7% ,略高于全国平均水平。综合分析当前房价上涨的主要因素是:
    一是供应结构不合理。非住宅和高价位住宅供应量大,低价位小户型、普通商品房供不应求,而且成交量下降,推动房屋平均价格上升。
    二是建房成本提高。由于土地市场的整顿和逐步规范,建材价格的上涨,融资财务费用的提高使得建房成本越来越高。
    三是投资性购房增长较快。由于近年来居民可选择的投资渠道有限,投资性购房比例明显提高。目前许多城市房屋租金明显上涨,有一些购房者购房不是用于自住或出租,而是预期房价会进一步上涨,购房以转售为目的,实施“炒房”。如温州购房团的行动加上媒体的大肆渲染,造成房价上涨的心理预期,吸引部分人盲目跟风购房,造成短期内房价大幅上涨。
    由以上分析可见,目前中低档商品住宅供不应求,将造成商品房价格继续上涨,并且直接影响拆迁户购房,引发社会矛盾。这些问题不仅影响了房地产市场的持续健康发展,而且还直接影响了当前经济的健康发展。
二、国家实施宏观调控对房地产业发展的影响
    房地产产业链长,对固定资产投资增长和相关产业发展的带动力度较大。控制房地产投资增幅,对抑制固定资产投资规模增长过块、缓解生产资料价格上涨、控制信贷规模过度扩张都将产生重要作用。因此,国家实施宏观调控对房地产业的发展带来了直接影响,同时对房地产市场的调控也直接关系到整个经济的调控,这是中央关注的重要方面。
三、国家实施宏观调控涉及房地产市场的主要政策措施
    一是治理整顿土地市场秩序。 4 月 29 日,国务院办公厅发出通知,明确在治理整顿期间,全国暂停农业用地转非农建设用地半年。
    二是加强金融调控和信贷管理。 4 月 28 日中央决定,适当提高存款准备金率与实行差别存款准备金率制度,严格实行产业政策和信贷条件发放贷款,严禁将流动资金贷款用于固定资产投资。
    三是提高项目资本金比例。 4 月 26 日国发 13 号文,对房地产、钢铁、电解铅、水泥等建设项目资本金比例进行调整,房地产项目要达到总投资的 35% 以上,对投资性购房降低贷款比例,缩短贷款年限。
    四是规范房屋拆迁管理。国家建设部下发了《房屋拆迁估价引导性意见》和《房屋拆迁行政裁决规程》,进一步规范拆迁管理,控制拆迁规模。
    五是清理拖欠工程款。房地产开发企业拖欠工程款约为工程造价的 5%~30% 。清理拖欠工程款有利于建立良好的房地产市场和建筑市场秩序,保障农民工合法权益。
    在这些措施作用下,全年房地产市场将呈现出发展中调整的态势,有利于促进房地产市场的持续发展。预计今年房地产市场仍将保持一定的增长,但投资增势明显趋缓。
    四、适应宏观调控的形势,保持企业健康发展
    宏观调控,对实力雄厚的大企业是发展的好机遇,对部分实力较弱的开发企业来说既是挑战,更是考验,可能导致其在建且已经预售部分房屋的房地产开发项目,因资金链的中断而拖延项目的交付使用。为此,大家要认真分析,寻找解决的办法:
    一是前期预售时,价格不宜偏高,可低开高走,提高商品房定金和预付款的比例。
    二是用在建项目寻找合作伙伴,走联合经营之路。
    三是目前银行重点支撑中等收入家庭购买自用住房,开发企业在项目定位时,多考虑低价位、中小户型商品房,尽量少做高档住宅、别墅、公建项目。
    四是尽量在省会以上大城市、经济发达的中型城市寻找项目。
    五是拓宽融资渠道,在商业银行以外的保险、信托投资企业等单位进行合作。
    房地产投资占固定资产投资的比重大,房地产关联度高、带动力强,与土地、金融、劳动力、生产资料等其他要素市场、商品市场密切相关,关系着人民群众的住房问题。房地产市场的宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分,大家必须服从宏观调控大局的需要,统一思想认识,认真分析形势,主动适应形势,才能降低市场风险,提高企业的竞争力。
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